Mutui casa, il piano di ammortamento e i metodi di calcolo

Per analizzare correttamente i tassi proposti dalle banche per i mutui casa, il documento fondamentale da leggere e conservare è il piano di ammortamento. Il piano di ammortamento è una tabella dove sono riportate tutte le rate da pagare (suddivise tra quota di capitale rimborsato con ciascuna rata e quota degli interessi pagati dal cliente), le relative date di scadenza e il montante finale. Nei mutui a tasso variabile l’ammortamento è calcolato in base al tasso in vigore alla firma del contratto e quindi può variare con i tassi al rialzo o al ribasso. Per questo ogni anno le banche devono inviare al cliente un piano di ammortamento aggiornato ai tassi effettivamente utilizzati.
Per redigere un piano di ammortamento esistono molti metodi di calcolo. I metodi di ammortamento sono sistemi di calcolo finanziario utilizzati per determinare le rate. Il metodo abitualmente

utilizzato in Italia è detto metodo “alla francese”. Con questo metodo le rate sono costanti nel tempo ed il pagamento degli interessi sul capitale erogato dalla banca viene distribuito su ciascuna rata. Le rate sono così composte di una “quota capitale” (che va a scalare il prestito originario) e di una “quota interessi”. La quota capitale è più bassa all’inizio del mutuo e la quota interessi più alta, mentre alla fine del rimborso la quota interessi è bassissima e quella capitale costituisce gran parte della rata. Le banche preferiscono infatti incassare subito la maggior parte degli interessi e ciò rende poco conveniente la chiusura anticipata di un mutuo dopo poco tempo dalla stipula, perchè a quel punto sono stati pagati alla banca quasi solo interessi, mentre il capitale va ancora rimborsato quasi interamente.
Altri metodi di ammortamento sono quelli “all’italiana”, “alla tedesca” e “all’americana”, che però sono raramente utilizzati in Italia.
Il metodo “all’italiana” prevede che la quota capitale di ogni rata sia costante e che il valore di quest’ultima sia variabile in funzione della quota interessi.
Il metodo “alla tedesca” prevede che ciascuna rata sia dello stesso valore (come il “francese”), ma comporta il pagamento anticipato degli interessi.
Il metodo “all’americana” suddivide la rata in due parti: la prima paga gli interessi sul prestito, la seconda finanzia un piano di accumulo di capitale (che produce interessi, ma ad un tasso di solito più basso di quello del mutuo) che a fine contratto serve per rimborsare il capitale.
Le banche hanno l’obbligo di consegnare ai clienti il piano di ammortamento al momento della stipula del contratto, ma chi intende sottoscrivere un mutuo dovrebbe farsi consegnare questo documento in anticipo e leggerlo con estrema attenzione per controllare i costi di ogni rata.
Inoltre, una volta stipulato un mutuo a tasso variabile, è bene che il cliente, ogni fine anno, si faccia consegnare dalla banca (di solito lo rilascia di sua iniziativa) una copia dell’estratto del piano di ammortamento e che controlli la quota di capitale rimborsata e gli interessi pagati, la parte del capitale ancora da restituire e quanti interessi dovrà ancora pagare.

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