Calcolare il giusto valore di un immobile

Quando si è alla ricerca di un immobile sono tante le domande che ci si pone: come si valuta? Qual è il prezzo giusto da pagare? Sto facendo un buon affare?

Valutiamo inanzi tutto come si calcola il valore commerciale di un appartamento per abitazione.
Teniamo presente che stimare il valore di una casa non è una cosa tanto semplice; se essa viene eseguita con rigore è un’operazione complessa e densa di valutazioni e di calcoli, ed è bene che venga riservata alla competenza di tecnici del settore. E d’altra parte se non è svolta con rigore e professionalità perde molto della sua utilità.

Procediamo in questo ordine;
Il prezzo di una abitazione si calcola moltiplicando il valore medio del metro quadro di zona, per il numero dei metri quadri commerciali totali.
La scelta del metro quadro come termine di riferimento e di paragone è senz’altro molto più precisa del vano, che semmai può essere indicativo degli ambienti che costituiscono un’abitazione, ma nulla di più. A vani più o meno grandi corrispondono evidentemente superfici differenti, e quindi da valutare diversamente.

I “metri quadri commerciali” totali sono la somma delle superfici di:
a) murature: calcolate al 100 % se esterne, cioè non confinanti con altre proprietà dello stesso fabbricato; al 50 % se di confine con altri appartamenti o con le parti comuni del Condominio (vano scala, ascensore, etc.);
b) superficie interna (compreso la superficie calpestabile, ma anche quella dei muri di divisione e dei tramezzi interni), calcolata al 100 %;
c) terrazzi, balconi e logge, ognuno con i parametri percentuali individuati dal tecnico;
d) tutte le pertinenze: giardini, cantine, box auto, calcolate con differenti percentuali a seconda del tipo, dell’estensione e di altre considerazioni significative.

Le pertinenze sono tutte quelle attinenti la proprietà principale (l’appartamento vero e proprio), che fanno parte della proprietà, e che quasi sempre vanno acquistate e vendute in uno con l’abitazione stessa.
Ad esempio i box auto acquisiti o costruiti con i finanziamenti della Legge Tognoli, vanno venduti insieme all’abitazione di cui sono pertinenza, e non separatamente.

I parametri percentuali da applicare ai punti c) e d) sono scelti dal tecnico a suo giudizio, anche se in letteratura variano da un minimo ad un massimo.

Facciamo un esempio: per il parcheggio delle auto di proprietà dei Condomini, si fa distinzione tra: Posto auto scoperto (valore percentuale della sua superficie da 0,35 a 1,00), Posto auto coperto (da 0,50 a 1,00) e Box (da 0.60 a 2,00). Ovviamente il tecnico dovrà usare valori alti nel caso di difficoltà di parcheggio nella zona. Così pure una terrazza in zona periferica, e senza un gran vista, avrà un valore inferiore ad un’altra, magari di minori dimensioni, ma situata nel centro antico o storico della città.
Dopo aver parametrato così le superfici dei vari ambienti che, con diversa destinazione, costituiscono la nostra agognata proprietà, la loro somma costituisce la superficie commerciale totale che andrà poi moltiplicata per il valore del metro quadro commerciale di zona per giungere finalmente al valore dell’immobile che desideriamo acquistare.

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